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毛大慶:未來年輕人在大都市不一定要買房子住

建筑房產  2017-4-5 16:30:28  中國產業信息研究網  http://www.prflzr.tw/

  房子是給你住的,不是用來炒的,這個住代表你有房子住,有尊嚴地住,條件非常好地住,但是不代表你是擁有這個房產,這是非常重要的。

  中國的房地產與實體經濟的關系大逆轉

  中國房地產跟實體經濟到底之間產生什么樣的關系呢?其實非常簡單,就三個階段,三個階段大約分為三個時期:

  第一階段是1999年到2007年。第一個階段為什么是從1999年開始的呢?中國房地產全面市場化是1999年開始的,再往前談不上房地產跟實體經濟有什么關系,所以只能從1999年到2007年。

  這個過程中房地產跟實體經濟的關系是非常健康的,因為這個階段中國的實體經濟的成長有幾個特征,基數低,基礎差,成長的勢能猛,加上對外開放政策紅利的釋放。無論是GDP、人均收入、人口增速還是匯率因素,全部支持房地產健康穩定地正向增長。

  所以我認為1999年到2007年房地產跟實體經濟的關系是正常的。而實體經濟規模遠遠大于房地產規模,這是房地產的第一個階段,那個時候的實體經濟是非常不依賴技術的,技術因素依賴度極低。

  第二階段的事就復雜了,是從2008年到2014年。這個階段中國房地產面臨了一些挑戰和困難,那這個階段出現了什么問題?實體經濟的總體規模較大程度縮小,中國房地產總體規模集體放大,這是一個歷史的轉折點。這里面轉折在哪?

  一個是2008年全球的經濟危機,導致中國出口有所衰退。第二,中國實體經濟產能出現過剩問題之后,PPI下降,加上有些企業關閉和收縮,與此同時政府為了挽救實體經濟,而大量輸入流動性。

  這一時期錢大量流入土地和房地產,刺激了房地產價格的攀升,土地價格也不斷攀升,房地產的虹吸效應在這個階段極其明顯。從中可以看到這個期間內房地產與實體經濟的力量對比關系發生了歷史性的逆轉。

  買房子已脫離正常使用需要

  任志強一直在說房地產價格沒有下降趨勢的因素,因為仍然沒有東西能夠附著貨幣?有人問我,9月30日的政策(指2016年9月30日北京市出臺的樓市調控新政)出來了以后,你覺得房地產到底是怎么回事?當時全國大概有19個城市出現了搶房的熱潮,我當時一個月接到找各種開發商要號的,一個月90多宗,沒有人談打折,就是要買房子。

  當時在我看來,出現了一定程度的貨幣恐慌和匯率恐慌,導致老百姓錢出不去,只能往上投。李稻葵老師則認為還要注意另外一個數據,即老百姓的活期存款的比例大幅度上漲,定期存款的比例在快速縮減,代表老百姓急著要花錢,錢只能買房子,這個買房子的動機是不是正常使用需要呢?當然不是。

  房地產商品的屬性向金融屬性轉變

  這就談到第三個階段,2015到2016年,這一時期有什么特征呢?房地產商品的屬性已經變成了金融屬性,這個時候基本上變成了標準化的金融產品。

  2015和2016年賺錢效應越發明顯,杠桿率快速提高,價格受信貸、利率、貨幣和杠桿的影響很大,這就是2015到2016年的特點。

  影響這些特點的因素有四個,流入實體經濟的貨幣越來越少;民間投資的增速負增長,民間投資2015年基本上出現了大幅下跌;政府土地價格越來越高,土地供應量越來越少,北京、上海和深圳都是典型的特征;賺錢效應提升,家庭借貸進入房地產的比例越來越高,基本家庭杠桿達到了歷史高點。這是2016年,這些因素嚴重影響了消費端。

  給大家兩個特別好玩的數字,要了解房地產到底有多大,2016年房地產新房的銷售額規模是什么數量級?13.4萬億,2016年全中國賣新房賣了15.4億平方米,每個人一平方米都不止,這是正常的消費,錢從哪里來,錢到哪里去,一目了然。

  創新能力不足刺激投資更多走向房地產市場

  最后講一個數字是關于中國的天使投資,風險投資的。2016年,中國在PE和VC風險投資方面募集到了715億美金的資金,投放量是420億美金,這意味著還有很多的錢投不出去。

  2016年美國是中國的四倍多,有2800多億美金,投放出去的是92.5%,募出來的投出去了。90年代到21世紀初的時候,美國風險投資的盈利能力是163.4%,盈利能力非常強,國今但中天的數字遠遠比不上。

  李稻葵老師想讓我說的,這些錢如果能到這個地方來,對新興行業和創新行業的支持就是極大的幫助,這些錢跟房地產總規模差別很大,那是13萬億,這是幾百億美金。對中國投資界來說,投資新興行業的吸引力,遠遠沒法跟投資房地產競爭。

  我們說創業有泡沫,天使投資投得亂七八糟,只是投得再亂七八糟,這泡沫也遠遠趕不上房地產。但是這里面的問題也在這里,因為我們沒有東西可投,這是關鍵的問題。

  如果我們有很多的好項目可投,就會大量地吸引投資到這個地方來,回報率其實一點都不比房地產差,但是今天中國的風險投資回報率遠遠不如美國,這代表著我們的創新能力,原創能力,和科技的引領能力是不夠的。

  我們的大宗投資在風險投資領域主要投的是模式創新,比如摩拜、OFO、分享汽車、聯合辦公等,但其實中國原創科技附著資金的能力遠遠沒有形成。

  創新國家中國只排在第四梯隊,我們只是一個入門級的選手。根據2015年世界創新兩本報告,基本上美國和日本輪流當老大和老二,這兩個國家加在一起有80%的創新能力,中國只在今年進了一家公司,華為,還排在89位。

  所以怎么逆轉房地產跟實體經濟的關系是一個非常急迫的問題。

  關于知識產權和農業土地的產權是否有助于吸收一部分過剩貨幣,地跟農村土地,和我們超發貨幣的依附關系,是一個很有意思的話題。因為超發的貨幣現在沒有附著物,這確實是我們很大的問題。所以我有一個觀點我是支持的,小鎮建設是一個良性的經濟措施。

  小鎮建設很有可能吸附相當大的貨幣,同時又不是促進房地產的增加,同時可以反哺農業,實現良性發展。特別是一些農村地區把土地資源變成了農民增長的一個辦法。但是這個小鎮建設要特別小心,很容易出現了不健康的趨勢,不要又變成了房地產一種手段,但是我認為小鎮建設可能會變成吸附一定資產的東西。

  關于如何進行房地產供給側結構性改革長效機制的建立,第一,我們所有的手段都有了,限購、限價、限貸,又多了一個限錢。其實行政調控的手段足夠,關鍵是指導思想的問題。我們實際上定了下一步方向,即房子是用來住的,不是用來炒的,把房子金融屬性加以了限制。我覺得可能在中國特定時間內,恐怕還真是沒有辦法的辦法,特別要注意的是流動性進一步向房地產內快速地投入,這可能是需要加以控制的。

  第二,要注意一件事情,房地產是有天花板的,不是沒有天花板的。2026年開始中國人口的年齡結構會發生快速老齡化的發展,到那個時候實際上對房子的需求是走弱的。今天房地產這種不正常的需求,其實是來自于對貨幣的恐慌,對資產配置的恐慌,并不是來自于真實的需要。

  其實有一個非常重要的問題,是我們沒有投資的渠道,這是根本的問題。投資渠道怎么建立?我呼吁盡快出臺房地產投資基金的各項法案,就是REITs(即房地產信托投資基金)的各項法案,實際上這個會促進房地產的良性正常發展。

  其實很多錢愿意長期投入房地產物業里面,這是好事,不是壞事,不會變成每個人的短期購買行為,會變成一個長期的投入行為,這個是通過一個平臺來管理這筆錢,進而可以刺激企業不做短期銷售,而做長期持有。為什么中國商業地產租賃經濟老搞不上去?這跟我們金融配套跟不上是有關系的。

  最后一件事情,未來,中國房地產仍然是GDP的一個巨大貢獻者,但不是操作者,這要培育良性的租賃經濟制度。實際上在各個國家都有著非常值得學習的有關租賃經濟的法律法規,特別是培養機構來做很好的長期租賃的服務。

  未來的年輕人在大都市真的不一定要買房子的,所以這句話是有很深刻的背景,房子是給你住的,不是用來炒的,這個住代表你有房子住,有尊嚴地住,條件非常好地住,但是不代表你是擁有這個房產,這是非常重要的。

 

 

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責任編輯:S468

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